25 LAT SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ „ŚRÓDMIEŚCIE” w GLIWICACH
01 kwietnia 2017 roku minęło 25 lat od chwili rozpoczęcia działalności Spółdzielni Mieszkaniowej „Śródmieście” w Gliwicach. Jak wszystkie jubileuszowe daty – dwudziesta piąta rocznica to znakomita okazja do podsumowania wieloletniej działalności i przypomnienia historii powstania Spółdzielni.
Początki nie były łatwe – mówi Prezes Spółdzielni Stanisław Kolanus – SM „Śródmieście” przejęła z dawnej GSM nie tylko najstarsze domy spółdzielcze w Gliwicach, ale także spłatę kredytów z okresu budowy budynków. Po trudnych początkowych latach działalności, związanych m.in. z długoletnim procesem likwidacji GSM, Spółdzielnia Mieszkaniowa „Śródmieście” weszła w trwający do dziś okres stabilizacji organizacyjnej i ekonomicznej.
ODROBINA HISTORII…
Pierwsza spółdzielnia mieszkaniowa w Gliwicach powstała w 1957 r. jako “Gliwicka Spółdzielnia Mieszkaniowa”, licząca 3 budynki mieszkalne. Jej działalność miała charakter eksploatacyjny. Kolejne lata działalności GSM to okres, kiedy w spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe angażowały się zakłady pracy, zapewniając za jej pośrednictwem mieszkania swoim pracownikom. W 1961 r. przekształcono GSM w “Międzyzakładową Gliwicką Spółdzielnię Mieszkaniową”. W 1977 r. MGSM dysponowała 134 budynkami o łącznej pow. użytkowej mieszkań 274 437 m2.. Lata 1978 – 1990 to okres dalszego dynamicznego wzrostu spółdzielczych inwestycji mieszkaniowych w Gliwicach. W 1982r. MGSM powróciła do dawnej nazwy „Gliwicka Spółdzielnia Mieszkaniowa”. W 1990r. z GSM wydzieliło się 7 osiedli, tworząc odrębne spółdzielnie, a w 1991r. nastąpił podział pozostałych zasobów GSM na kolejnych 6 spółdzielni. W wyniku tych działań w dniu 1 kwietnia 1992r. Spółdzielnia Mieszkaniowa „Śródmieście” w Gliwicach rozpoczęła samodzielną działalność.
… I DZIEŃ DZISIEJSZY
SM „Śródmieście” przejęła najstarsze budynki spółdzielcze w mieście, zgrupowane w 5 oddalonych od siebie administracjach: Centrum, Chorzowska, Warszawska, Operetka, Góry Chełmskiej. Przejęła też liczną grupę członków oczekujących. W chwili obecnej jest właścicielem lub współwłaścicielem 68 budynków, nadal zgrupowanych w 5 osiedlach, a bezpośredni nadzór nad ich bieżącym funkcjonowaniem pełnią Administratorzy wraz z podległymi im pracownikami. Łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w SM „Śródmieście” wynosi 128 276 m2, w tym powierzchnia przeniesiona na odrębną własność to 34 710 m2. W nieruchomościach garażowych dane te przedstawiają się odpowiednio: 5 544 m2 i 1 074 m2. Spółdzielnia liczy obecnie 2 198 członków zamieszkałych i 235 członków oczekujących. Zarządza również Wspólnotami Mieszkaniowymi, a oprócz zasobów mieszkaniowych – spółdzielczymi lokalami użytkowymi o różnorodnej funkcji usługowej. Prowadzi też działalność kulturalno-oświatową w dziecięcym klubie „Mrowisko”. Spółdzielnią kieruje trzyosobowy Zarząd : Prezes Stanisław Kolanus, pełniący tę funkcję nieprzerwanie od 1998r.; Z-ca Prezesa ds. Technicznych Zygmunt Stupera oraz Członek Zarządu – Główny Księgowy Grażyna Romanowska. Nadzór i kontrolę nad pracami tego i poprzednich Zarządów sprawuje Rada Nadzorcza. Najwyższym organem Spółdzielni jest Walne Zgromadzenie, które jest również platformą do niejednokrotnie gorących dyskusji na aktualne tematy dotyczące Spółdzielni, dzięki którym Zarząd i Rada Nadzorcza poznają opinie Członków o pracy Spółdzielni. W tym miejscu – podkreśla Prezes St. Kolanus – składam wszystkim serdeczne podziękowania za aktywną działalność w organach samorządowych naszej Spółdzielni zarówno obecnie, jak i w przeszłości. Po 2000r. przed Zarządem Spółdzielni stanęły nowe zadania. Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia15 grudnia 2000r. podjął działania w celu oznaczenia odrębnych nieruchomości. Równocześnie z procesem formalno-prawnym podjął działania w kierunku dostosowania tych nieruchomości do indywidualnego rozliczania nie tylko funduszu remontowego, ale i pozostałych kosztów. Efektem tych działań było zróżnicowanie stawek opłat każdej nieruchomości w zależności od rzeczywistych kosztów ponoszonych na jej rzecz. Proces ten wymagał dużego nakładu pracy zarówno służb księgowych oraz eksploatacyjnych, jak i służb technicznych, gdyż budynki Spółdzielni pochodzą w większości z okresu, kiedy budownictwo mieszkaniowe nie było przystosowane do rozliczeń kosztów odrębnie na poszczególne budynki, a sieci i urządzenia pomiarowe mediów były często projektowane i budowane wspólnie dla kilku obiektów. Do chwili obecnej w przeważającej części zasobów wykonano kapitalne remonty dachów, balkonów, instalacji wewnętrznych, kapitalne remonty urządzeń dźwigowych, przeprowadzono prace termomodernizacyjne. W ten sposób uporano się z najbardziej kosztownymi remontami, które przed 2000r. nie były prowadzone w tak szerokim zakresie. Z uwagi duże potrzeby remontowe, kolejność ich realizacji była i jest nadal ustalana zgodnie z ustawą Prawo budowlane, a więc w pierwszym rzędzie zapewniamy bezpieczeństwo konstrukcji, bezpieczeństwo użytkowania, bezpieczeństwo pożarowe, a w dalszej kolejności planujemy remonty podnoszące komfort zamieszkiwania. Stanowimy dużą społeczność – podkreśla Prezes – a skupione indywidualne prawa własności mieszkań pod wspólnym zarządem Spółdzielni dają lepsze możliwości gospodarowania środkami finansowymi. W imię zasady, że „duży może więcej”- dbamy o zachowanie tej współwłasności. Należy też zwrócić uwagę – dodaje – że zarządzając najstarszymi budynkami spółdzielczym w Gliwicach, także z lat 50-tych, realizujemy bardzo różnorodne zadania. Często przekraczają one możliwości finansowe nieruchomości, przy jednoczesnych dużych potrzebach remontowych, wynikających z wieku tych budynków. Z tego powodu remonty bywają dzielone na etapy, np. w przypadku kamieniczek w obrębie gliwickiej Starówki, objętej ochroną konserwatora zabytków. Znajduje się w nich zwykle jedynie kilka mieszkań, konieczność spełniania wymogów ochrony konserwatorskiej znacząco podwyższa koszty remontów, a właściciele muszą ponosić pełne koszty utrzymania swojej nieruchomości. W latach 1999- 2000 Spółdzielnia prowadziła budowę 30-lokalowego budynku wielorodzinnego, finansowaną ze środków przyszłych właścicieli mieszkań. Z uwagi na brak terenów inwestycyjnych to jedyna taka inwestycja Spółdzielni. Biorąc pod uwagę konieczność ochrony środowiska, rosnące koszty ogrzewania oraz technologię wykonania budynków Zarząd, przy aprobacie Rady Nadzorczej, podjął skuteczne działania dot. pozyskiwania zewnętrznych środków finansowych na termomodernizację budynków. Współpraca z Wojewódzkim Funduszem Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej w Katowicach przyspieszyła termomodernizację budynków. W większości budynków wykonano jednoczesne doposażenie instalacji c.o. w urządzenia technologiczne dające większe możliwości regulacji w węzłach i instalacjach c.o. Równolegle ze współpracą z WFOŚiGW w Katowicach Zarząd SM pozyskuje kredyty bankowe z premią termomodernizacyjną na termomodernizację tych budynków, które nie spełniają wymogów WFOŚIGW. Każda nieruchomość spłaca kredyty i pożyczki w ramach własnego funduszu remontowego i części oszczędności na kosztach c.o. uzyskanych po termomodernizacji. Należy także nadmienić – dodaje Prezes St. Kolanus – że dzięki wykonaniu w ostatnich latach większości remontów budowlanych i instalacyjnych w budynkach, przystąpiliśmy do sukcesywnych remontów uzbrojenia terenu. Jest to ważne, gdyż przyłącza pochodzące z okresu realizacji budynków wymagają po latach eksploatacji remontu lub wymiany, często wskutek uszkodzeń np. przez korzenie drzew. M. inn. z tego powodu Spółdzielnia prowadzi stałą pielęgnację terenów zielonych wokół budynków. Po wykonaniu najpilniejszych remontów mogliśmy zająć się też estetyką naszych osiedli. W ostatnich latach w większości nieruchomości wykonano remonty chodników i placów oraz rekultywację zieleni, jak również wymianę większości urządzeń zabawowych na placach zabaw. Rok temu zorganizowano na jednym z osiedli siłownię na wolnym powietrzu, cieszącą się dużą popularnością. Istotny wpływ na budowę stabilnej pozycji Spółdzielni mają Członkowie Spółdzielni. Uczestniczą w jej życiu poprzez udział w Walnych Zgromadzeniach, ale również aktywnie współdziałają ze Spółdzielnią. Przykładem tego są np. ukwiecone rabaty przy budynkach osiedla Góry Chełmskiej, czy też pięknie utrzymana zieleń wokół budynku przy ul. Mielęckiego 8-10. Takich przykładów można przytoczyć więcej. To satysfakcja, móc pochwalić się pozytywnymi zmianami, jakich dokonaliśmy przez te lata – podsumowuje Prezes St. Kolanus – ale nie oznacza to, że nie mamy problemów. Zarządzanie majątkiem spółdzielczym to nie tylko remonty, bieżące utrzymanie nieruchomości i rozliczanie kosztów. Wiele problemów wynika ze stosowania nowych technologii i urządzeń w 40-letnich i starszych budynkach. Zarządzaniu towarzyszy też rozwiązywanie konfliktów międzyludzkich, kontakt z ludzkimi problemami, często z biedą, chorobą, niezaradnością. Zarząd Spółdzielni stara się rozwiązywać i takie problemy, pomagać ludziom starszym, nieporadnym, czy też zadłużonym z przyczyn losowych. To trudne problemy, które staramy się rozwiązywać zgodnie z literą prawa, ale też zgodnie z ludzkim sumieniem.
W tym miejscu składam podziękowania wszystkim, którzy w ciągu minionych 25 lat swoją pracą przyczynili się do osiągnięcia pozycji, którą Spółdzielnia dziś zajmuje. W 2010r. SM „Śródmieście” w Gliwicach otrzymała „ODZNAKĘ KONFEDERACJI BUDOWNICTWA I NIERUCHOMOŚCI im. KRÓLA KAZIMIERZA WIELKIEGO„ przyznawaną pod patronatem Ministerstwa Infrastruktury, a w 2016r. Fundacja Qualitas Europejskie Centrum Promocji Dobrych Praktyk Biznesowych przyznała Spółdzielni Certyfikat „JAKOŚĆ ROKU® ZŁOTO”, kolejny po wcześniejszych, przyznanych w latach 2013 – 2015. Nie byłoby to możliwe bez sumiennej pracy Członków Zarządu, kierującego Spółdzielnią, pracowników służb techniczno-eksploatacyjnych i służb księgowych, służb prawnych i organizacyjnych oraz całej rzeszy pracowników zatrudnionych bezpośrednio na osiedlach i czuwających nad ich bieżącym utrzymaniem. I za tę pracę jeszcze raz wszystkim dziękuję. Gliwice, sierpień 2017r.